平成16年10月29日 東京簡易裁判所判決 敷金返還請求事件
ハウスクリーニング費用の負担についての条項には，単に「・・借主負担とし・・」とする合意があるが，どういう条件のもとで，費用がどのくらいかかるかも不明な内容の契約であるから，明確性に欠け，賃借人に著しく不合理なもので合理性がないと言わざるを得ない。よって貸主負担とした
＜事案の概要＞
原告と被告との間の，平成１１年１月２１日締結の東京都品川区ab−c−d−e 号室についての賃貸借契約に基づき，
原告が被告に交付した敷金３２万円の原告から被告に対する返還請求。
＜争 点＞
（１）原状回復の特約及びハウスクリーニング代の借主負担等の特約が有効かどうか
（２）本件原状回復等の各項目について原告負担が相当かどうか
【当裁判所の判断】
１ 原状回復義務について
そもそも建物賃貸借においては，通常の使用によっても建物及びその付属設備等が時の経過によって古くなり，減価していくものであって，賃貸借はそのような減価の進行する期間，その建物を賃借人に使用させる賃貸人は，その対価として家賃を受け取っているのであるから，
通常の使用によって生ずる損耗・汚損（通常損耗）は本来家賃でカバーされているものといわれている
（家賃は，通常，貸家の減価償却費用，維持・管理費用，家主の利潤の三要素からなるといわれる由縁である）。
しかし，私的自治の原則，契約自由の原則から，経年の変化や通常損耗に対する修繕義務を賃借人に負わせるということも全く不可能というわけでないが，それは賃借人に法律上，社会通念上の義務と異なる新たな義務を課することになるから，次の要件が備わることが必要と解される。
ア その特約の必要性があり，暴利的でない等の客観的，合理的理由があること
イ 賃借人が通常の原状回復義務を越えた修繕等の義務を負担することの説明を受け，理解し，納得していること
ウ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
したがって，賃貸人が特約の存在を主張し，賃借人から特約の有効性が争われれば，当然，賃貸人がその立証の責めを負うということになる。
まず，本件でいう原状回復については，被告は，その請求根拠として本件賃貸借契約書２０条及び特約事項（１）の乙の負担の項を，
また，クリーニングについて２６条の各存在を指摘するところである。
しかしながら，２０条は「・・契約が終了したときは，・・原状回復の上・・明け渡す・・」というものであるが，
原状回復とは，本件建物をリニユーアルして貸したのであるから，賃借人は完全に入居した当初の状態に戻して返還するということではなく，
借主が賃借した当時の原状を変更したとき，例えば，賃借人が自ら設置したものは取り除く，あるいは，取り外したものは元に戻して返還しなければならないということであって，本条がそれ以上の意味を持つと読みとることはできない。
したがって，これは当然のことを定めたものというべきであって，その対象として「本物件及び別紙付帯設備表において有とした付帯設備」との記載があるとしても，その意味が変わるところではない。
いわゆる特約の存在と認めることはできない。
仮に，本契約が，入居した当初の状態に戻して返還するという内容であるとすれば，まず，特約の有効性の検討をする必要があることになるが，
５年３か月もの賃貸期間を経て，なお，次の入居者を確保する目的で行う設備の交換，化粧直しなどのリフォームを賃借人に負担させるというものであるから，民法の基本原則や旧建設省の委託を受けた財団法人不動産適正取引推進機構が平成１０年３月に公表したいわゆるガイドラインの基準を大きく超えるもので，賃借人に著しく不利益となるもので合理性がないといわざるを得ないことを指摘したい。
次に，同契約書の特約事項（１）の乙の負担の項については，この内容は，賃借人が賃借期間中に，これらの取替え，補修等を行った場合のその費用負担者としての賃貸人の義務を免除する趣旨の合意をしたものと解される。
更に，クリーニング費用の負担についての条項には，単に「・・借主負担とし・・」とする合意があるが，どういう条件のもとで，費用がどのくらいかかるかも不明な内容の契約であるから，
明確性に欠け，賃借人に著しく不合理なもので合理性がないと言わざるを得ない。
したがって，この条項は，合理的解釈のもとではじめて認められるもの，即ち，賃借人が明渡しに当たって通常求められる掃除やクリーニングをしていない場合にこれを認めるものとし，
そのクリーニングの方法，箇所，その費用が相当であるかどうかを総合して決められるものと解される。
そうすると，被告が本件のいわゆる原状回復費用の請求根拠としている前記各条項が，賃借人に特別の負担義務を定めた，いわゆる特約条項として特段の意味を持たないから，前記契約の効力について検討するまでもないこととなる。
２ 原状回復等の各項目について原告負担が相当かどうかについて
原状回復等の各項目及びその費用については，原告が賃借した時点の状況，明渡し時の状況，賃借期間等を前提として，
賃借人の通常使用による損耗・汚損の程度（通常損耗かどうか），
経年劣化等によるものか，
あるいは賃借人の故意・過失，善管注意義務違反，その他通常損耗を超える使用による損害に当たるか，
その上で，賃借人が負担すべき損害として算定が相当なものかの検討がされることになる。
本件建物は，昭和６３年９月３０日に建築され，
原告が賃借したのが平成１１年１月２１日であるから，築後１１年弱のものであったこと，
原告が賃借して今回明け渡しに至るまで５年３月弱居住していたことは，当事者間の主張から認めることができる。
また，入居した際に取り付けられていた備品，風呂，照明器具等は，新築した際に取り付けたものであること，
本件賃貸借は２回更新しているが，各回とも約定どおり更新料の支払いをしていること，
しかし，いずれの更新の際にも被告から畳の入れ替えや補修等何ら手を入れてもらったことがないこと，以上について当事者間に争いはない。
その上で，被告は，原状回復等の費用として答弁書添付の一覧表（別紙１）のとおりの金額がかかり，それが合計４６万４２９７円であるから，
敷金として預かった金額が３２万円であるので，返還すべき敷金はないと主張するので検討する。
＜ハウスクリーニング＞
ハウスクリーニング代 ５２９００円
消費税 ２６４５円
合 計 ５５５４５円
ハウスクリーニング代は，脱衣所の床の汚れ，洗面化粧台水栓金具の汚れ，防犯シールの剥がし以外にその必要性について立証がないので，
これを５０００円の限度で認める。
＜リフォーム工事＞
１ 大工工事 玄関リフォームフロア ５０００円
２ 大工工事 洋間４．５帖リフォームフロア ５０００円
３ 大工工事 ＬＤＫリフォームフロア ９００２５円
４ 大工工事 洋間６帖リフォームフロア ６１７５０円
５ 雑工事 玄関入口ドア外部傷補修 １０００円
６ 雑工事 ＬＤＫ ガラス扉下部傷補修 パテ、ペンキ ５００円
７ 雑工事 洋間６帖 網戸張替 ９０００円
８ 発生材処分費 ５００円（折半）
８ 諸経費及び運搬費 ７５００円（折半）
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小 計 １８０２７５円
消費税 ９０１４円
リフォーム工事中１から４までのフロアについては，そもそもの前記の状況に賃借期間の５年３か月を考慮し，乙第１号証の各該当する写真を照らし合わせると，
必ずしもいわゆる自然損耗とは言えない傷も散見され，
それらの補修を考慮すると，
その損害については補修費用の１割の１万６１７７円の限度で認めるのを相当とする。
同５及び６については，合計１５００円につき原告の負担もやむを得ないものと認める。
同７から９については，原告に負担させるのは相当でない。
＜リフォーム工事＞
１０ クロス張替 洋間４．５帖 壁 ６６００円（１／４）
１１ クロス張替 玄関 壁 ９０００円（折半）
１２ クロス張替 脱衣所 壁 ６３００円（折半）
１３ クロス張替 ＬＤＫ 壁 １３５０７円（１／３
１４ クロス張替 和室 壁 １２１５０円（折半）
１５ ＣＦ張替 脱衣所 床 ７５００円
１６ 畳 表替え ５０００円（１／６
１７ 襖張替え ７５００円
１８ 点袋 張替 ３０００円
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小 計 ７０６１７円
消費税 ３５３１円
１９ 塗装工事 ２００００円（１／３
合 計 ２８３４３７円
同１０から１４については，双方の主張及び乙第１号証の各該当する写真を照らし合わせても
必ずしも原告負担となる故意過失による損傷，汚れか，いわゆる自然損耗と言われるものか，いずれとも明白でないが，
しかしながら，原告は，賃借期間が５年３か月であることから，クロスの耐用年数，減価償却を考慮して，その残存価値を２０パーセントととして，その限度で原告負担を認める旨述べたので，これをもとに計算すると，原告の負担は２万４４００円となる。
同１５から１８については，原告に負担させるのは相当でない。
同１９については，塗装工事費用の２割の４０００円の限度で認めるのを相当とする。
３ その他
１ バスタブ交換工事 バスタブ ３３０００円
２ バスタブ交換工事 エプロン ８０００円
３ バスタブ交換工事 取替工事費 ３００００円
４ バスタブ交換工事 残材処理費 ５０００円
５ バスタブ交換工事 運搬費・諸経費 ２０００円
小 計 ７８０００円
消費税 ３９００円
６ シリンダー交換代 １８９００円
７ 証明器具交換代金（破損のため） ２４５１５円
合 計 １２５３１５円
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総合計 ４６４２９７円
その他の１から５については，前記のとおり風呂は原告が入居した際に取り付けられていたものであること，その後の５年３か月を考慮しすれば，原告負担を認める余地はない。
同６のシリンダー交換代１万８９００円の原告負担については，争いはない。同７の原告負担については，前記のとおりこの照明器具はカバーを含めて原告が入居した際に取り付けられていたものであること，その後の５年３か月を考慮すれば，原告負担を認めるのは相当でない。
以上を合計すると原告が負担すべき金額は６万９９７７円に消費税相当分を加えると７万３４７５円となるので，敷金３２万円からこれを控除すると，被告は原告に対し て２４万６５２５円の返還義務があることになる。
